Как из трехкомнатной квартиры сделать три

Сегодня расскажу о том, как из 2-х комнатной квартиры сделать трехкомнатной 3 студии.

Итак, исходные параметры:

2-х комнатная квартира 55м2 недалеко от м. Щелковская. «Дедушкин» ремонт, деревянные окна, старые обои, убитая сантехника и все прочие «прелести».

Квартира сдавалась в аренду за 37 000 рублей. Перспектив сдать ее в аренду за такие же деньги и быстро – довольно мало. В этом же доме сдается двушка с евроремонтом за такие же деньги.

Исходная планировка квартиры:

Что было сделано:

  1. Сделан проект перепланировки на 3 студии с сохранением текущих мокрых зон. Проект делался в обычном Paint’e в масштабе.
  2. Проведен ремонт, заменена вся сантехника, установлены окна ПВХ, заменена проводка.
  3. Установлены кухонные блоки, закуплена часть новой мебели и техники.

 

Идеальная планировка для такой квартиры выглядит примерно так:

 

Здесь в каждой студии есть свой небольшой (170х80) санузел с душевой кабиной, кухня с мойкой, холодильник итп.  Кроме того, такие «замкнутые» студии сдаются чуть дороже, чем студии, где нет санузла. И все-таки с точки зрения закона у такой планировки есть существенный минус: мокрые зоны расположены над жилой комнатой. Во-первых, узаконить такую перепланировку просто нереально, во-вторых, есть риск протечек и жалоб со стороны соседей снизу. Поэтому на таком варианте решили не останавливаться и сделать чуть иначе.

Проект перепланировки, на котором в итоге остановились:

 

Здесь в одной студии есть свой отдельный выход в санузел, а две других имеют свои санузлы, но проход в них через общий коридор. Это определенный минус. Плюс в том, что сохраняются мокрые зоны. На месте прошлой ванны и санузла делается 3 небольших санузла размером 170х70см. В общем коридоре также устанавливается стиральная и посудомоечная машины и общая мойка на две студии.

Примерно за 3 недели был проведен ремонт. Вот что получилось в итоге.

Один из санузлов размером 170х70 см. Поддон выложили плиткой т.к поддонов 60х60 готовых просто нет в природе. Унитаз пришлось подбирать по размерам и ставить боком. Полотенце сушитель поставили электрический (ест всего 36 ватт).

Самый экстремальный санузел.  Вид со стороны входа. Сразу при входе выложенный плиткой поддон под душ, затем унитаз. Ноги, кстати, нормально помещаются :) Но если человек крупный, могут быть трудности. Короче, санузел для худых.

1-я Студия. Бывшая кухня. 9 квадратов. Из студии вход в один из санузлов. Здесь же газовая плита и стиралка + небольшая кухня. Для одного человека самый раз! Слева в коридоре виднеется общая мойка для двух соседних студий. Спрос на эту студию был самый большой 

2-я Студия. Площадь 14 квадратов. Кухонный блок из Леруа, плитка, чайник, холодильник, стол для приема пищи и два стула. Все, что надо для жизни.

Двухспальный диван из ИКЕА и шкаф-купе в той же студии.

3-я Студия. Самая большая, 18м2. Также кухонный блок, столик со стульями, диван.

 

Коридоры аренды

Студия 9м2 сдается за 22 000 рублей в месяц.

Студии 14 и 18м2 за 25 000 рублей в месяц.

В подмосковье как из трехкомнатной квартиры сделать три аналогичные объекты будут стоить на 3-5 тысяч дешевле, в зависимости от района и удаленности от метро.

Целевая аудитория

Студии снимают, в основном, молодые люди от 20 до 35 лет.

Теперь экономика.

Все вложения: затраты на ремонт, оборудование, окна итп – 480 000 рублей.

Доход от сдачи трех студий – 72 000 рублей. 22+25+25.

Разница между доходом от сдачи двушки в обычном режиме и в режиме «3 студии» - 72 000 - 37 000 =35 000 рублей в месяц.

Окупаемость вложений: 3512/480= 87,5%.

Как видим, вложения в ремонт окупаются чуть больше, чем за год. Точнее, за 14 месяцев. Окупаемость неплохая, но только в том случае, если у вас уже есть подобный объект.

Если говорить о стратегии инвестирования, когда покупается объект для деления на студии, то здесь есть сомнения. Давайте посчитаем экономику при рыночной цене подобной квартиры в 10 млн рублей:

Доход в год = 72 000 х 12 месяцев = 864 000 рублей.

Окупаемость = 864/10000 = 8,64%. С учетом текущих расходов: мелкий ремонт, коммуналка, налоги окупаемость будет на уровне 7.5 – 8% годовых, что не очень выгодно и почти в 2 раза меньше, чем ставки по депозитам.

Выводы:

  1. Деление квартир на студии оправдывает себя в том случае, если у вас уже есть такой объект и нужно зарабатывать на нем максимальное количество денег.
  2. Покупка объекта в Москве с целью деления на студии вызывает сомнения. Нужно просчитывать каждый такой объект и принимать решение. В подмосковье такая стратегия работает, т.к существенно ниже стоимость квартир.

       Автор, Иван Севостьянов, инвестор и эксперт по недвижимости.


Источник: http://1000investorov.ru/blog/Kejs-3-studii-iz-dvuxkomnatnoj-kvartiry/



Рекомендуем посмотреть ещё:


Закрыть ... [X]

Как из двухкомнатной квартиры сделать трехкомнатную: до и Как и из чего сделать красивых бабочек



Как из трехкомнатной квартиры сделать три Нужны идеи, как из двухкомнатной квартиры сделать три или
Как из трехкомнатной квартиры сделать три Как сделать две студии из однокомнатной квартиры Скрудж
Как из трехкомнатной квартиры сделать три Перепланировка двухкомнатной квартиры в трехкомнатную
Как из трехкомнатной квартиры сделать три Блюда из грибов - 98 простых и вкусных рецептов
Как из трехкомнатной квартиры сделать три Выпадающий список с. - Планета Excel
Как из трехкомнатной квартиры сделать три Декор своими руками Своими руками - Как сделать
Дренаж участка с высоким уровнем грунтовых вод: как сделать? Как защитить сеть Wi-Fi паролем? Подпишитесь на m Как оформить (сделать, получить) загранпаспорт через сайт Как сделать пластилин в домашних условиях своими руками. Как Как сделать траурную ленту на фото в фотошопе. Помогите Котлеты домашние - пошаговый рецепт с фото Металлическая лестница на второй этаж технология изготовления Непечатаемые символы - Непечатаемые символы и знаки в тексте Печь голландка своими руками: Инструкция по возведению и Видео